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作者:admin    发布于:2019-10-30 12:25   
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最新的规划显示,美的广场的总建筑面积,已经由30.3万平米,调整增加到35.59万平米。其中“计容面积”都没变化,唯一变化的是,“不计容面积”由8.19万平米,增加到了13.49万平米,增加了接近5.3万平米。

楼都是向天上盖的,有房企却挖空心思往地底下淘金。

一直在地产圈闷头狂奔的美的置业,爆出了这两年最惨重的房地产开发伤亡事故。

10月28日下午16点21分,贵阳,观山湖区,美的置业旗下美的广场施工工地发生垮塌,10人被困。截至29日凌晨3点,10名失联人员已经全部找到,其中8人遇难。

贵阳,是一个神奇的城市,市区山丘起伏,溶洞暗布,但贵阳的工程事故并不多,因为,当地的工程师和包工头,多数都已经历过各种奇葩地形的洗礼。而这次出事的观山湖区,其实是贵阳难得的平坦区域。

关于事故发生点,美的置业声明称:地下停车场局部挡墙垮塌。事实情况是,垮塌时,该工地有14人上岗当班,事故发生后,3人自行逃出,1人被迅速救起,10人被埋失联。

挡墙,是用来支承路基填土或山坡土体,防止填土或土地变形失稳的一种构造物。挡墙垮塌,往往是因为承载的东西,超过了挡墙的承受力。一位贵阳本地的资深建筑师告诉先机财经,美的广场中并没有山丘,挡墙垮塌,又发生在地下车库层面,原因极可能是土挖得太深、堆得太高。

出事的项目,官方备案名称是"美的广场",位于贵阳观山湖区观山东路与长岭南路交汇处,目前的规划是一个商业综合体,规划有8.3万平米的的购物中心,13万平米的SOHO、LOFT公寓、星级酒店。

这个项目,原本是由永贵能源开发有限责任公司在2010年以1.6亿元竞得,历时多年,最终2017年美的置业入主。目前项目公司贵阳国龙置业中,美的西南房地产发展有限公司占90%股权,永贵能源占10%。项目名称也由当初的龙宇城市广场,改名为美的广场。

关键问题是,在美的获得控股权后,美的广场改变了项目规划。

美的广场项目的原始建筑面积是30.3万平米,其中计容面积22.1万平米,不计容面积8.19万平米。

2018年11月15日,美的广场项目进行了一次该规划公示,诡异的是,增加了建筑密度和限高,但是用地面积和容积率并没有变化。

在整体容积率不变的情况下,美的广场实际进行了一场地底下的乾坤大挪移。

最新的规划显示,美的广场的总建筑面积,已经由30.3万平米,调整增加到35.59万平米。其中“计容面积”都没变化,唯一变化的是,“不计容面积”由8.19万平米,增加到了13.49万平米,增加了接近5.3万平米。

不计容面积,是不用加入容积率计算的,在土地出让金分摊和土地增值税方面都有巨大优惠,甚至有时等于是白拿了一块面积。

通常来讲,不计容面积的往往是停车场、人防、储藏室、设备机房等非商业用途空间。但是,贵阳的美的广场没这么简单。

美的广场在项目申报中,花巨大笔墨,在项目审批材料中,做了一个关于新增不计容面积(车库面积)的情况说明:

“本项目在设计初期为减少土方开挖,对基地建设影响小的大背景下,将地下车库设计为平层车位与机械车位混合设置。地库只做到地下二层,总停车数满足规划要求。但在经过多轮方案优化后,建设方充分考虑未来实际使用情况,将原来机械车位取消,全部改为平层停车,此举可以大大提高停车效率,因此本轮调整时将地下车库多做一层,局部做到地下三层,并在地下一层上空局部加设一层夹层车库,总停车数仍为1900辆,满足规划要求。”

对于这段说明,先机君的总结,就是睁着眼睛说瞎话

地下由只有二层做到三层半,不计容面积由8.19万平米增加到13.49万平米,增加了5.3万平米,64%。难道新增的全是车库面积?

“总停车数为1900辆”,这个“”字,就表明,大费周章的向下延伸一层半,停车容量并没有增加。

原本就可以达到1900个车位,美的广场花费巨大成本、出了8条人命,真的是为了改善停车环境?

美的广场分三期开发,第一期和第二期的公示文件,其实包含着真相。

2019年美的广场报送的第一期项目(T1、T2、T3公寓塔楼C1、C2-1、C3裙房及地下室商业),这部分总建筑面积为14.79万平米,其中计容面积11.97万平米,不计容面积2.82万平米。具体又分为,公寓9.86万平米,地上商业面积2.3万平米;地下车库面积1.25万平米,地下商业面积1.36万平米,配套物业用房101.44平米。

以上数据初步相加,公寓加地上商业面积,比计容面积11.97万平米略多一点零头;地下车库面积与地下商业面积合计2.61万平米,接近不计容面积2.82万平米的总数。

造成细微数字差异的原因,是公寓与地上商业中通常有部分不计容面积。但可以看到的是,在美的广场一期的地下商业面积,高达1.36万平米,比车库的面积要多。而这部分,按他们的申报意图,是不计算容积的。

再看美的广场第二期的申报公式文件。第二期是T4栋及地下室,C2-2栋商业。

这部分总建筑面积14.3万平米,计容面积6.13万平米,不计容面积8.17万平米。其中,也是5个子项。地上商业面积3.62万平米,公寓面积2.53万平米;地下商业面积2.06万平米,地下车库面积6.03万平米,配套物业用房面积556.14平米。

公寓面积加上地上商业面积合计6.15万平米,也是比6.13万平米的计容面积多一点零头。地下商业面积加地下车库面积和配套物业用房,为8.14万平米,与8.17万平米的不计容面积接近。可见,美的广场二期的2.06万平米地下商业,依旧是不计容面积

美的广场目前最终规划的13.49万平米不计容面积中,一期与二期的不计容面积,合计为约11万平米。其中,地下商业面积,合计已经达到3.42万平米。

还有2.49万平米,其中有多少是留给车位的?

美的广场二期的申报数据显示,地下车库面积60336.60平方米,对应车位是1404个。平均下来,42.97平米对应一个车位。

一期的地下车库面积是12569.74平米,按照同样的42.97平米标准,对应的约292个车位。

总计车位数是1900个,去掉一期的292个和二期的1404个,还剩需要204个,对应约8766平米,但留给三期的不计容面积,高达2.49万平米。也就是说,去掉8766平米的车库,还多了1.61万平米的面积。这1.61万平米,能用作什么,还要多想么?

再回过头来看,美的广场规划的1900个车位,按照42.97平米一个车位的标准,对应车库总面积约为8.16万平米。初始规划的不计容面积8.19万平米,刚好能满足停车需要,根本不需要什么机械车位。

如今,美的广场通过改规划,车位一个都没增加,却多了5.3万平米的不计容面积。美的方面已经白纸黑字的承认,其中有3.42万平米,用于地下商业面积。这部分,等于是通过改规划赚的。第三期还有1.61万平米,不出意外也将作为地下商业。

贵阳美的广场商业部分半鸟瞰图

其实可以理解,商业综合体用地下层做餐饮和商铺,是聚拢人气、增加收益的手段,也是近几年的趋势,北上深不少知名地标的地下商铺,已经做到了地下三层、四层。

通过改规划多出的5.3万平米,如果全用于地下商业,无论是收租还是转让,那价值大概是好几个小目标。

不过如今也看到了,天底下没有免费的东西。美的置业要给出的对价,是8条人命。

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